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국세청이 ‘부동산 세금 체크포인트’ 2회차로 ‘납세자가 자주 묻는 양도세 서면질의 사례’를 연재했는데요. 어떤 유의 사항이 담겨 있는지 화면으로 함께 살펴보겠습니다. 상생 임대차계약에 따른 임대 기간을 충족하지 못한 채 양도하는 경우 특례 적용 여부부터 거주 주택 비과세 특례를 적용받은 후에 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우 사후관리 여부 등 납세자가 자주 묻는 양도세 서면질의 사례로 알아보는 유의사항. 지금부터 살펴봅니다. 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 김 씨는 상생임대주택 특례를 적용해 거주 요건을 면제받고자 2022년 3월 임차인과 직전임대차 계약을 체결했는데요. 이후 2024년 3월 상생임대차계약을 체결했으나 임대기간에 주택을 양도하게 된 김씨는 매매계약서에 임차인의 남은 계약 기간을 보장한다는 내용을 특약사항으로 명시해 양도하고 비과세로 신고했습니다. 국세청은 김 씨가 상생임대차계약의 임대기간을 채우지 못하고 양도했기 때문에 1세대1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 비과세 신고를 부인하고 양도소득세를 과세했는데요. 상생임대주택 특례를 적용받으려면 1년 6개월 이상의 직전임대차계약에 따른 임대기간과 2년 이상의 상생임대차계약에 따른 임대기간을 모두 충족해야 하므로 매매계약서 작성 시 특약사항으로 임차인의 임차권을 보장하면서 양도하더라도 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없습니다. 거주주택과 임대주택을 각각 취득해 보유하던 박 씨는 임대주택의 의무임대기간 10년을 채우기 전에 거주주택을 양도해 비과세 특례를 적용받았는데요. 국세청은 박 씨가 거주주택에 대해 비과세를 적용받은 이후 임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못한 사실을 확인하고, 거주주택에 대한 비과세 특례 적용을 부인하고 양도소득세를 과세했습니다. 임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례 적용이 가능한데요. 다만, 비과세를 적용받은 이후 임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 비과세 받은 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 1세대 1주택자인 이 씨는 A주택을 보유하던 중 B분양권을 취득하고 B 신축 주택이 완성된 후 3년 이내에 A 주택을 양도했는데요. 신축 주택 완성 후 3년 이내에 A주택을 양도했으므로 일시적 1주택+1분양권 특례 대상으로 보아 비과세로 신고했지만, 국세청은 신축 주택에 이 씨의 세대 전원이 이사해 거주하지 않은 사실을 확인하고 A주택에 대한 비과세를 부인했습니다. 일시적 1주택+1분양권 특례를 적용받기 위해서는 신축 주택이 완성된 후 3년 이내에 양도해야 하며, 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 하는데요. 거주하지 못하게 된 경우에는 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 오랜 기간 거주했던 주택의 재개발로 전환된 2개의 조합원입주권 중 하나의 입주권을 양도한 최 씨는 2개의 입주권 모두 비과세 대상으로 보고 먼저 양도한 1개의 조합원입주권에 대해 비과세 신고했는데요. 하지만 국세청은 양도일 현재 최 씨가 조합원입주권 2개를 보유하고 있다는 사실을 확인하고 비과세를 부인했습니다. 1세대 1주택 비과세를 적용하는데 거주자의 보유 주택 수는 양도 당시를 기준으로 판단하는 것으로, 조합원입주권도 주택 수에 포함되는데요. 따라서, 최 씨의 경우 2개의 조합원입주권 중 먼저 양도하는 조합원입주권은 과세되고, 나중에 양도하는 조합원입주권은 비과세됩니다. 이 밖에도 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 결혼함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우에는 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세를 적용하는데요. 1세대 1주택에 해당하는 실지거래가액 12억 원 초과의 고가주택을 양도하는 경우에는 해당 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 한편, ‘부동산세금 체크포인트’ 책자는 국세청 홈페이지에서 내려받아 볼 수 있는데요. 언제나 성실신고가 최선의 절세인 만큼, 이번 납세자가 자주 묻는 양도세 서면질의 사례를 중심으로 유의사항을 잘 검토해서, 실수 없이 성실하게 신고하시길 바랍니다. 여러분은 하루에 몇 시간 정도 주무시나요? 개인에 따라 차이가 있겠지만, 일반적으로 성인 기준 적정 수면시간은 7~8시간이라고 하는데요. 이렇게 충분히 자지 못하게 되면 단순한 피로감의 수준을 넘어 우리 몸 전체의 대사와 호르몬 균형에도 방해가 된다고 하니까요. 충분한 수면시간을 확보해서 건강도 챙기시길 바랍니다. 국세매거진, 오늘 준비한 순서는 여기서 마칩니다. 시청해 주셔서 고맙습니다.