조합원입주권・분양권 보유에 따른 비과세 실수사례 확인하세요~

2024.06.10.
국세청은 국민들의 양도소득세 고민에 도움이 되기 위해 부동산 양도 전 미리 알아두면 유용한 비과세·감면 요건과 함께 절세 방안 등을 담아 ‘양도소득세 실수톡톡’ 시리즈를 연재하고 있는데요. 오늘 세정스케치에서는 재개발・재건축 사업이 진행되거나 주택청약에 당첨되는 경우 취득하는 조합원입주권과 분양권 보유 시 살펴봐야 할 양도소득세 비과세 실수사례를 알아봅니다.화면으로 함께 살펴보시죠. 조합원입주권을 비롯해 분양권을 보유한 경우에도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 다만, 적용대상과 세부요건 등을 잘 살펴봐야 비과세 혜택을 놓치지 않을 수 있습니다. ‘양도소득세 실수톡톡(talk talk)’시리즈로 알아보는 조합원입주권과 분양권 보유에 따른 비과세 요건. 지금부터 확인해봅니다. 조합원입주권을 비롯해 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 주택에 해당하진 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세와 다주택 중과 여부를 판단하는 경우 주택 수 계산에 포함하고 있는데요. 더불어 1세대 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해 조합원입주권과 분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있습니다. 그렇다면, 조합원입주권과 분양권 관련 다양한 양도소득세 실수사례를 통해 살펴보는 놓치기 쉬운 비과세 혜택. 지금부터 하나씩 살펴볼까요? 먼저, 재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득해 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례입니다. 주택을 보유하고 있던 A씨는 주택에 대한 재개발사업이 진행됨에 따라 사업시행인가 전 다른 주택을 취득해 거주하다 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고를 했는데요. 하지만, 대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축 사업시행기간 중에 거주하기 위해 사업시행 인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우에 적용 가능해 사업시행인가일 전 주택을 취득한 A씨는 대체주택비과세를 적용받지 못했습니다. 이렇게 재건축 사업시행기간 중 취득한 대체 주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 대체주택의 취득・거주・양도요건을 비롯해 신축주택의 거주요건도 충족해야 하는데요. 따라서, 재개발·재건축 사업시행기간 동안 거주할 대체주택을 취득하는 경우 비과세 요건에 맞춰 부동산 취득·양도 계획을 미리 준비해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 두 번째는, 조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도했으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례입니다. 원조합원으로부터 조합원입주권을 승계취득한 B씨는 다른 주택을 취득해 거주하다 주택을 양도하고 대체주택 특례로 비과세 신고를 했는데요. 하지만, 대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축사업으로 인해 기존에 보유하던 주택에 계속 거주할 수 없어 사업시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득·양도 하는 경우에 적용하는 것으로, 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우 대체주택 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다 아울러, 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 조합원입주권으로 취득한 주택과 다른 주택 중 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받을 수 없는데요. 따라서, 조합원입주권이 아닌 관리처분계획 인가일 전 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하므로 재개발·재건축이 예정되거나 진행 중인 지역의 주택을 취득할 계획이 있다면 관리처분계획인가일 전으로 주택의 취득시기를 조정하는 것이 절세에 도움이 됩니다. 세 번째는, 분양권을 먼저 취득해 일시적 1주택+ 1분양권 특례가 적용되지 않은 사례입니다. 분양권과 주택을 순차로 취득한 C씨는 취득한 분양권의 주택이 완성된 후 이후 구입한 주택을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례로 비과세 신고를 했는데요. 하지만, 2021년 1월 1일 이후부터 적용되는 일시적 1주택+1분양권 특례는 1주택자가 주택을 양도하기 전에 분양권을 신규 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 보유하게 된 경우에 적용하는 것으로, 주택보다 분양권을 먼저 취득한 경우에는 일시적 1주택+1분양권 특례를 적용받을 수 없습니다. 특히, 일시적 1주택+1분양권 비과세 특례를 적용받기 위해서는 1주택자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득해야 하며, 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 적용받을 수 있는데요.따라서, 분양권을 취득할 계획이 있다면 분양권 취득시기와 종전주택의 양도시기를 고려하는 것이 절세에 도움이 됩니다. 이 밖에도 조합원입주권과 분양권 관련 놓치기 쉬운 양도소득세 비과세 요건 등은 ‘양도소득세 실수톡톡’ 책자에서 자세히 살펴볼 수 있으니까요. 놓치는 양도소득세 비과세 혜택이 없도록 확인해보시길 바랍니다.

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