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국세청은 국민들의 부동산 관련 세금 궁금증 해소에 도움을 주기 위해 부동산을 양도할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담아 ‘부동산 세금 실수사례’ 시리즈를 연재하고 있는데요. 오늘 세정스케치에서는 국세청이 알려주는 ‘부동산 세금 실수사례’ 5회차 임대주택 편에 대해 알아봅니다. 화면으로 함께 살펴보시죠. 주택을 임대하는 자가 5%를 초과해 임대료를 올리지 않는 등의 일정 요건을 지키면, 임대주택이나 거주하고 있는 주택을 양도할 때 세금혜택을 받을 수 있는데요. 특히, 상생임대주택이나 거주주택 1세대1주택 특례제도는 요건이 복잡해 실수가 자주 발생하는 만큼 적용 요건과 관련 사례 등을 미리 알아두면 도움이 됩니다. ‘부동산 세금 실수사례’ 시리즈로 알아보는 상생임대주택과 거주주택 1세대1주택 특례 요건. 지금부터 확인해 봅니다. 주택을 매매하면서 발생한 소득은 양도소득세 과세대상이지만 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하면 양도소득세를 과세하지 않는데요. 다만, 주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유하고 있고, 주택의 보유기간이 2년 이상이며, 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이 아니어야 합니다. 하지만, 조정대상지역의 주택을 취득한 경우라도, 임대료 등을 5% 이내에서 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택은 2년 이상 거주하지 않아도 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다. 다만, 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약을 체결해야 하고 임대료․임대보증금의 증가율이 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하지 않아야 하는데요. 또한, 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 실시해야 하며, 직전임대차계약에 따른 임대 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 또, 2주택 이상을 보유한 경우지만, 임대주택 등록을 하고 일정기간 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능한데요.이때, 양도일 현재 세무서 주택임대 사업자등록과 지자체 임대 사업자 등록이 되어 있어야 하며, 임대 기간에 임대료․임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않고, 임대개시 당시 기준시가가 6억 원 이하여야 하며, 세법상 의무 임대 기간 이상 임대해야 합니다. 또한, 보유 기간에 2년 이상 거주해야 하며, 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주 주택부터 1세대가 생애 한 차례만 거주 주택을 최초로 양도하는 때에만 비과세 적용이 가능합니다.1주택 특례 관련 실수사례에는 어떤 것들이 있는지.. 살펴볼까요? 먼저, 특례기간 내에 상생임대차계약을 체결하고 임대개시 하지 않아 임대주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례입니다. 상생임대주택 특례는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 기간에 상생 임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 하는데요. 따라서, 상생 임대주택 특례를 적용받기 위해서는 반드시 특례기간 내 상생 임대차계약을 체결하는 등 소득세법에서 정한 요건을 충족했는지 확인해야 합니다. 아울러, 임차인의 사정으로 조기 전출해 상생임대기간 2년 이상을 충족하지 못하게 된 경우에는 새로운 임차인에게 임대료 등을 같거나 낮은 조건으로 임대한 뒤 그 임대기간을 합산해 상생임대기간이 2년 이상이면 특례를 적용받을 수 있는 만큼 새로운 임차인과 계약 하는 경우에는 임대료 등이 증액되지 않도록 유의해야 합니다. 두 번째는, 거주주택 양도 시까지 임대주택 등록을 유지하지 않아 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례입니다.거주주택 비과세를 적용받기 위해서는 임대주택에 대한 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록을 유지한 상태로 거주주택을 양도해야 비과세 적용이 가능한데요. 다만, 임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 단기임대주택 또는 장기일반민간임대주택 중 아파트인 경우로써 민간임대주택에 관한 특별법상 자동말소 또는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고 자진말소한 경우에는 그 말소일로부터 5년 이내 거주 주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다. 또, 임대주택과 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도 하는 경우 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 적용이 가능한데요. 따라서 비과세 특례를 한번 적용받았다면 더 이상 거주주택 비과세는 적용받을 수 없습니다. 이 밖에도 ‘양도소득세 실수사례’ 시리즈는 국세청 홈페이지에서 내려받아 볼 수 있는데요. 실수가 자주 발생하는 적용요건과 관련사례 등을 미리 검토해서 놓치는 비과세 혜택이 없길 바랍니다.