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국세청이 지난해 부동산과 관련해 놓치기 쉬운 세금 ‘실수 사례’ 시리즈를 제작한 데 이어 올해는 양도소득세 세무조사와 법령 개정 등 납세자의 관심이 높은 사항을 쉽게 풀어 짚어주는 밑줄 쫙, 부동산 세금 체크포인트’를 연재하는데요. 어떤 유의 사항이 담겨 있는지.. 화면으로 함께 살펴보겠습니다. 부동산을 매매할 때 양도차익을 줄이려고 필요경비나 취득가액을 부풀리는 등 사실관계를 왜곡해 신고하면 세금은 물론 가산세까지 부담할 수 있는데요. 그래서 준비한 ‘양도소득세 세무조사 사례로 알아보는 유의 사항’. 지금부터 살펴봅니다. 한 채의 주택을 보유한 김 씨는 오피스텔을 취득하고 비주거용 임대업으로 사업자등록을 했지만, 실제로는 주거용으로 임대해 왔습니다. 이후 김 씨는 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세로 신고했지만, 국세청은 김 씨가 오피스텔을 주거용으로 임차한 사실을 확인해 1세대 1주택 비과세 적용을 부인하고 양도소득세를 추징했는데요. 소득세법상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖춰 사실상 주거용으로 사용하는 건물로, 공부상 용도가 업무시설이더라도 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택에 해당합니다. 대학생 자녀에게 한 채의 아파트를 증여하고 자녀의 주소지를 친척 집으로 옮겨 세대를 분리한 이씨는 이후 그가 소유한 아파트를 1세대 1주택 비과세를 적용해 양도했는데요. 국세청은 이 씨가 양도소득세를 회피하기 위해 형식상 자녀를 세대 분리한 것으로 보고, 1세대 1주택 비과세 적용을 부인하고 양도소득세를 추징했습니다. 생계를 같이 하는 동거가족인지의 여부는 주민등록지가 같은지보다 실질적으로 생계를 함께 하는가로 판단하는데요. 따라서 생계를 함께하는 동거가족은 별도 세대로 볼 수 없습니다. 2021년 5월, 모텔을 취득하고 특수관계자가 운영하는 공사업체에 리모델링 공사를 의뢰한 박씨는 계약서상 공사비용 18억 원을 필요경비로 신고했는데요. 국세청은 실제 지출 사실이 확인되지 않는 공사비용과 건물의 가치 증가와 관련 없는 공사 비용을 필요경비에서 부인하고 양도소득세를 추징했습니다. 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받기 위해서는 적격 증빙서류를 수취 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되어야 하는데요. 또한, 자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 증가시키는 목적으로 지출하는 수선비 등 자본적 지출액에 해당해야 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 2002년 상가를 분양받아 지난해 10월 양도한 한 씨는 취득한 지 오래된 상가의 취득가액을 과세당국이 확인하기 어려울 것으로 생각해, 양도소득세를 줄일 의도로 환산 취득가액을 적용해 신고했는데요. 하지만 상가의 실제 분양가액이 6억 원임을 확인한 국세청은 환산 취득가액을 부인하고 실제 취득가액을 적용해 양도소득세를 추징했습니다. 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에만 매매사례가액, 감정가액 또는 환산 취득가액을 순차적으로 적용할 수 있는데요. 따라서, 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 환산취득가액으로 신고하는 경우 실제 취득 가액으로 양도소득세를 재계산해 과세합니다. 이 밖에도 자경농지 감면은 농지소재지에 거주하며 8년 이상을 직접 경작한 토지를 양도하는 경우에 적용하며, 실제 하나의 거래인데도 양도 시기를 달리해 나누어 거래한 것으로 신고하고 부당하게 세 부담을 축소한 경우 경제적 실질에 따라 하나의 거래로 보아 과세합니다. 한편, 이번에 발간된 ‘밑줄 쫙, 부동산세금 체크포인트’는 국세청 홈페이지에서 내려받아 볼 수 있는데요. 대표적인 양도소득세 세무조사 사례를 바탕으로 유의해야 할 사항 등을 미리 검토해서, 실수 없이 정확하고 성실하게 신고하시길 바랍니다.