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국세청에서는 주택이나 상가가 압류돼 공매 등으로 처분 되는 경우 국세의 우선권 행사로 세입자가 불의의 피해를 보는 것을 예방하기 위해 임대인의 미납국세 등을 열람할 수 있도록 하고 있는데요.그렇다면, ‘미납국세 열람제도’란 무엇이고, 어떻게 이용할 수 있는지..지금부터 알아보겠습니다. 주거용 건물이나 상가 건물을 임차할 때 임대인의 미납국세를 열람할 수 있다는 사실. 알고 계셨나요? 특히, 임대차 계약 전이라면 임대인의 동의를 받아 미납국세 열람을 신청할 수 있지만, 임대차계약 체결 이후에는 보증금 1천만 원을 초과하면, 임대인의 동의 없이도 미납국세 등을 열람할 수 있습니다. 주택이나 상가를 임차할 때 혹시나 나중에 임차보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정스러운 마음이 생기기 마련인데요.특히, 국세의 경우 임대인에게 체납액이 있더라도 압류가 되어 있지 않으면 등기사항증명서로 확인이 불가하기 때문에 임대차 후 해당 건물이 경매나 공매로 처분되는 경우에는 임차보증금을 돌려받지 못하는 사례도 종종 있어 왔습니다. 이러한 피해를 예방하기 위해 임대차 계약 전에 임차인이 임대인의 미납국세 등을 확인할 수 있도록 한 제도가 있는데요. 바로, 미납국세 열람제도입니다.미납국세 열람제도란 주택이나 상가가 압류돼 공매 등으로 처분되는 경우 국세의 우선권 행사로 인해 세입자가 불의의 피해를 보는 것을 예방하기 위해 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 얻어, 임대인의 미납국세 등을 열람할 수 있도록 한 제도인데요. 다만, 임대차계약 체결 이후에는 보증금 1천만 원을 초과하면, 임대인의 동의 없이도 미납국세 등을 열람할 수 있습니다. 종전 미납국세 등의 열람은 임차 예정인이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아 임차할 건물소재지 관할 세무서에서만 열람신청이 가능했는데요. 하지만, 지난해 4월부터는 신청 기간을 임대차 계약 전 뿐만 아니라 임대차 계약일부터 임대차 기간 시작일까지로 확대하고, 전국 세무서에서 임대인의 미납국세 열람을 신청할 수 있도록 개선했습니다. 또, 임차보증금이 천만 원을 초과하는 임차인이라면 임대차 계약을 체결한 이후에는 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 열람 신청할 수 있게 됐는데요. 다만, 임대인 동의 없이 열람한 경우에는 세무서에서 임차인이 열람한 사실을 임대인에게 통보합니다. 이렇게 임차인은 관할 구분 없이 가까운 세무서 민원봉사실을 방문해서 미납국세 열람신청을 할 수 있는데요. 임대인 동의를 받아 신청하는 경우에는 임대인의 서명 또는 도장이 날인 된 '미납국세 등의 열람신청서'와 임대인 신분증 사본과 신청인 신분증이 필요하고, 임대인 동의 없이 신청하는 경우에는 '미납국세 등의 열람신청서'와 함께 임대차계약서와 신청인 신분증이 필요합니다. 이 밖에도 국세청에서는 내방 민원인의 방문 대기시간을 줄이기 위해 홈택스에서 미납국세 열람을 사전 신청할 수 있는 서비스를 지난해 6월부터 시행하고 있는데요. 홈택스에서 세무서를 선택해 미납국세 열람을 신청하고, 열람 안내 문자를 받으면 신청 세무서에 방문해 미납국세를 열람하면 됩니다. 이때, 홈택스를 통한 미납국세 열람신청은 임차예정인 본인만 가능하며, 가족 등 대리인이 열람하기 위해서는 세무서를 방문해야 하는데요. 또한, 임대인의 미납국세 내역은 열람만 가능하며 내역서 발급이나 복사, 사진 촬영은 불가합니다. 한편, 미납국세 열람제도 활용에 이어 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 사업자등록과 함께 '확정일자'도 받아 두어야 하는데요.확정일자란 건물소재지 관할세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정해서 임대차계약서에 기입한 날짜로, 전월세로 집을 임차하는 경우 동사무소나 법원에서 확정일자를 받아놓는 것처럼, 사업장을 임차한 경우에는 건물소재지 관할세무서에서 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다.확정일자를 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위 권리자에게 우선해 보증금을 변제받을 수 있는데요. 다만, 환산보증금이 지역별로 서울은 9억 원, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만 원, 기타 광역시와 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시, 파주시, 화성시는 5억 4천만 원 이하인 경우에만 보호를 받을 수 있습니다. 상가건물을 임대한 사업자라면 보증금을 우선 변제받기 위해 확정일자 신청도 놓치지 않아야 하는데요. 이 밖에도 임대인의 미납 국세도 꼭 확인하셔서 더욱 안전한 계약 하시길 바랍니다.